自主管理とは?|自主管理のメリット・デメリット

マンション管理

自主管理とは何か?

マンションの管理運営を住民(マンション管理組合)自ら実施する管理方法です。区分所有法やマンション管理適正化法では、自主管理を水仕様しているわけではなく、むしろ、監督官庁の国土交通省は、管理組合に委託するか、アドバイザーとしてのマンション管理士等の外部専門家に期待しているように見えます。

自主管理のメリット

メリットデメリット・
・管理会社に支払う手数料が不要
・住民同士の結束が強くなる。

・管理組合の負担が大きい
・管理組合の役員に大きな負担がかかる(会計、管理費の管理、修繕等の管理、入居者等の管理など)

自主管理は、委託管理に比べ、管理組合の負担が著しく増大します。 自主管理では、会計帳簿の作成、管理費請求の業務が必須ですが、滞納金の管理、請求、清掃、エレベータ等の保守業者との契約などすべてを管理組合が実施するため、中には、管理不全となっているマンションも少なからずあります。

自主管理のマンション割合

国土交通省の「平成30年度マンション総合調査」によれば、

・管理業務のすべてを管理業者に委託している割合:74.1%

・管理業務のすべてを管理組合で行っている割合は:6.8%

となっています。平成25年の調査では自主管理の割合が6パーセントでしたので、アンケート上での自主管理の割合は増加しています。

なお、自主管理のマンションの約8割が昭和の時代に建てられた建物で、約半数は昭和49年以前に建てられており、近年建築されたマンションで「自主管理」の形態はごくわずかです。

こうした古いマンションが自主管理である理由にいては、多くが、区分所有法の改正前であったため、マンション管理組合やマンション管理会社の概念自体が法定されていないため、概念として一般的でなかったということが挙げられると思います

以下、自主管理の大きなデメリットを3つ紹介します。

自主管理マンションのデメリット❶|管理の安定性・継続性が確保されない

「自主管理」の最大の問題点は、管理の継続性が難しいという点です。マンションの管理を継続していくためには、管理者である管理組合や区分所有者に建築、設備保守など建物の維持管理に関する一定の知識を持った人が不可欠です。

また、管理組合は、組織ですから、区分所有者の意見を調整し、合意形成を行うためにをまとめていくためには、管理組合の中心的な存在となるリーダー的な存在が必要ですが、将来にわたって存在する保証は全くありません。

区分所有者の高齢化が進行している古いマンションで、こうしたリーダーシップを発揮する人材が乏しくなり、これまで通りの管理を続けていけなくなる可能性が非常に大きいと言えます。

自主管理マンションのデメリット❷|建物・設備の管理が不十分になる

管理組合の活動が不十分になると、当然、設備等の点検や修繕などがおろそかになります。

法定点検や清掃などの日常の管理は、建築当初のころはあまりやらなくてもそれほど気にならないかもしれませんが、例えば、貯水槽の清掃、水質検査等の点検が次第に実施されなくなったり、外壁タイルに浮きやヒビがあり落下の恐れがあるのに対策がされなかったりと、修繕、管理を怠ると、次第に不具合箇所が膨大になり、いつしか、費用面で対応が不可能になることが容易に想定されます。

自主管理マンションのデメリット❸|マンションの資産価値の低下

マンションが経年劣化することは避けられませんが、適切な維持管理・大規模修繕などを効果的に行うことにより、資産価値を長期にわたり維持することが可能です。

管理が適切に行われていないマンションは、大体15年経過時くらいから、劣化が顕著になり、資産価値を保持するための適切な管理が行われているマンションと比べ、経年劣化の進行度が飛躍的に早くなり、築20年くらいで、早くも「老朽化しているな」という印象のマンションになってしまい、当然、資産価値も下がります。

不動産の価値は、マンションのような場合、そのほとんどが過去の取引価格で決定しますが、管理不全のマンションは、当然、見た目にも劣化が顕著であり、共用廊下や壁などの目につきやすい列化は、当然不動産価格に大きく影響します。

確かに、自主管理は、管理会社に対してのナチ上の管理費は、安く抑えられますが、しかし、管理が不十分で不動産の価値が低下してしまったのでは、本末転倒で、経済的見地から見ると自主管理である意味はないでしょう。

マンション管理に関する専門家関与、外部委託のススメ

マンション管理の専門家は、マンション管理会社が第一に浮かびますが、その他、アドバイザーとしてはマンション管理士、手続き関係の専門家としては、実は行政書士などが業務を自宅していたりします。

管理業務を全部委託する場合、マンション管理適正化法によると、登録を受けたマンション管理業者のみに委託可能ですが、管理業者選びには次の観点が必要です。

長い間自主管理であったマンションの管理を管理会社に委託すると、定期的な費用が発生します。特にデベロッパーや大きな建設会社、不動産会社の子会社であるような大手管理会社になると、管理委託費はそれなりの金額になります。大きな会社であれば、当然管理費には人件費や利益などの経費も考慮して価格を設定してありますので、余計な支出を伴うこともあります。したがって、管理会社への委託を検討される際には、多くの注意点がありますが、「有名な会社だから」という名前だけで決定してはなりません。

マンション管理という業務は特殊であり、多くの場合、担当者の個人的なスキル、経験に依存しています。管理会社の担当者を業界では「フロント」と呼びますが、フロントである担当者が経験豊富であるか、対応が丁寧であるかなどを第一義的に考えるべきでしょう。

以上、デメリットのみ長くなりましたが、自主管理マンションの管理状況がすべてに良くないわけではありません。しかし、住民になる管理ということは、区分所有者自身も積極的に管理・運営に参加することが必然となりますので、不動産価値という意味では、管理に手間がかかるため、あまりプラス要因ではないでしょう。

こうしたことも認識したうえで、現在、自主管理であるマンションで、問題に直面している管理組合については、管理委託の有無にかかわらず、一度専門家に相談することをお勧めします。

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