59条競売の活用|管理費滞納の回収の最終手段

法律

内容証明郵便での督促や支払督促、訴訟などで滞納管理費が回収できない場合は、当該滞納管理費回収のために、区分所有建物所有者の専用部分を強制的に競売にかけることが可能であることが、区分所有法第59に規定されています。

区分所有法59条

区分所有法第59条は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をする区分所有者=つまり管理費を滞納した区分所有者に対して、区分所有権(つまり持っている部屋のことです。)の競売を請求することができるという規定になっています。

(区分所有権の競売の請求)

第五十九条 第五十七条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。

2 第五十七条第三項の規定は前項の訴えの提起に、前条第二項及び第三項の規定は前項の決議に準用する。

3 第一項の規定による判決に基づく競売の申立ては、その判決が確定した日から六月を経過したときは、することができない。

4 前項の競売においては、競売を申し立てられた区分所有者又はその者の計算において買い受けようとする者は、買受けの申出をすることができない。

区分所有法抜粋

この競売のことを業界では、「59条競売」といいます。

区分所有権を競売にかけるということは、部屋の所有権を失うということです。区分所有権がなくなれば当然、総会の議決権も消滅します。こうした意味で、最終的な手段ではありますが、管理費の対応が高額になると、他の回収は困難である場合が多く、一定の合理性はあります。

実際に競売を行うためには、以下の要件を満たすことが必要です。

競売にかけるための要件

  1. 区分所有者の共同生活上の障害が著しいこと =つまり滞納管理費が高額であるなど。
  2. 59条競売以外の方法では、上記の解決が困難であること

※滞納者に対して59条競売を行うための上記要件に該当するかの判断には、滞納額、期間、過去の請求の経緯(どのように過去に請求してきたか)等が影響します。

議決手続き

競売実行には総会の特別決議(区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数の決議)が必要

➡その際は、当該区分所有者に弁明の機会を与えなければなりません。

※管理組合が管理費を滞納している区分所有者に対し訴訟を提起し、強制執行を行っても滞納管理費を回収できる見込みがない場合59条競売の対象となり得ると考えられます。

つまり、裁判で確定判決を得て、差し押さえをかけたにもかかわらず、差し押さえをかけた口座の残高がなく、空振りに終わり、回収できなかったなどの場合は、強制競売の要件を備えていることになると考えて差し支えないでしょう。

競売の効果

競売にかける意味としては、競売により強制的に区分所有者を変更し、つまり、競売で落札した新しい所有者に滞納した管理費の債務が移ります。つまり、通常は、新たな区分所有者に支払ってもらうことになります。

ちなみに競売価格(競売のスタート価格)は、概ね、滞納管理費を考慮した金額となっているのが通例です。

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