不動産価格下落で選ばれるマンションは?不況時は管理がしっかりしたマンションが選ばれる!!

マンション管理

不動産価格、特にマンション価格か下落の兆候を見せています。全国で1番新築マンション市場が活況な東京で、このような傾向が出始めています。

マンションの新築販売価格は、依然として過去最高水準であるものの、2019年末から成約率が落ち込んでおり、 2020/2/20に発表した不動産経済研究所が発表した「2019年の全国のマンション発売戸数」は、前年比12.0%減(70,660戸)でした。 なお、2020年の1月以降は、都内の新築マンションの成約率は50~60%程度と下落しています。

この夕な状況では、いつ価格が下落してもおかしくなく、新築価格の下落は中古マンション価格にも波及し、

新しめのマンションであれば価格が下がる程度のダメージ程度かもしけませんが、管理のずさんな古いマンションは、そもそも売却が困難になることが予想されます。

しかし、古くても管理組合の管理体制がしっかりしたマンションは、宗善家格もしっかりしており、購入動機としてはかなりメリットになり、少なくともそのマンションだけは、マンション価格下落に一定の歯止めになります。

マンション価格の下落要因

  1. 人口減少による重要の減少・・・45歳ピーク人口の減少 (生産年齢人口)の減少
  2. 需給ギャップ・・・とくにオリンピツクに合わせた都内のマンション建設超過➡中古物件の増加
  3. 日本マーケットからの中国人投資家の撤退
  4. 金利上昇リスク・・・マイナス金利政策の限界
  5. 銀行貸し付けの厳格化・・・スルガショック以降の貸し出し(与信)審査の厳格化
  6. 景気後退や消費増税、社会保険料負担の増大によるサラリーマンの可処分所得(実施給与)の減少

等、様々な下落要因がありますが、特に、需給ギャップ=マンション建て過ぎ・生産年齢人口の減少が大きな要因でしょう。

マンション価格の下落に関する詳細記事は、こちらもご覧ください。

https://seikatubouei.com/mansyon-kakaku-teisuijyunn/

中古マンションの価格を維持するには?

中古マンションには大きな魅力があります。

それは価格が安いことですが、安いだけでは、設備が老朽化して壊れていたり、共用部分の清掃が行き届いていなかったりすると、安いだけで魅力は半減します。

そういった意味で、中古マンション価格の維持には、管理が行き届いていること=住みやすい環境がとても重要です。

マンションの管理組合は、共用部分の管理や大規模修繕など、マンション全体のメンテナンスを総合的に計画し対応する責任がありますが、

管理費の満額徴収(滞納させない)や長期修繕計画の作成・実行、耐震化等への対処など、すべてに対応できている管理組合は稀ではないでしょうか?

今後は、マンションの老朽化が進み、特に昭和56年以前に建設された旧耐震マンションなどでは、設備の老朽化も相まって、管理組合の負担が増大します。

ここで、しっかりとして対応ができていると、古いマンションであっても資産価値が維持でき、逆にある程度築浅であったとしても、管理がいい加減であれば、価値の下落は必然です。

マンションの価値を守るためにも

  • 日常管理をしっかりする・・・住民の要望、共用設備の故障などへの迅速な対応
  • 長期修繕計画の策定と定期的なメンテナンスの実施
  • 管理状況の情報提供等、積極的な情報開示
  • 管理費、章全積立金を未納させない。
  • 修繕積立金の積立額の把握と積立金不足への対応

をしっかり行うことが重要です。

なお、管理組合のみでこうした管理業務を行うことは、特定の理事などに大きな負担となるため、積極的に、外部専門家・コンサルタントやマンション管理会社などの関与を受けるべきでしょう。既にマンション管理会社に管理委託しているのであれば、

その業者が適切に管理業務を遂行しているか、おざなりになっていないかなどを含めで、特に古いマンションでは考えなければならない時期に差し掛かっています。

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