管理費滞納の請求❷:督促しても支払わない場合の手段は?マンション管理業者の責務はどこまで?

マンション管理

債権・債務の前提条件

まず、区分所有法と管理規約に基づき、管理費等の支払い義務があるのは、

❶単独所有か共有かを問わず個別住戸の所有者(区分所有者)であること。

管理費等の債権は管理組合にある

そして、管理費等の滞納には事項があり、

❸滞納管理費には5年の時効があり、何もせずに5年経過すると支払い義務が消滅します。

したがって、管理組合が滞納管理費等を回収するうえでは、時効成立を防止することが重要です。

消滅時効のイメージ

1 改正民法第166条(債権等の消滅時効

 債権は、次に掲げる場合には、時効によって消滅する。
 一 債権者が権利を行使することができることを知った時から5年間行使しないとき
 二 権利を行使することができる時から10年間行使しないとき。
2 債権又は所有権以外の財産権は、権利を行使することができる時から20年間行使しないときは、時効によって消滅する。
3 前2項の規定は、始期付権利又は停止条件付権利の目的物を占有する第三者のために、その占有の開始の時から取得時効が進行することを妨げない。ただし、権利者は、その時効を更新するため、いつでも占有者の承認を求めることができる。

上記は民法の条文ですが、管理組合の会計に当てはめると、マンション管理組合が請求したとき(規約で定められた納付期限)から5年が経過した分から順次消滅していきます。つまり、1か月分ずつ時効を迎えるため、5年間分が1か月ずつスライドするイメージです。
民法では、時効を成立させない(事項の中断=ストップする)ための手段は、

請求、差押え・仮差押え、承認等などの方法があります。

請求とは滞納者に支払いを求めることであり、基本的には法律に則った支払いの請求が必要です。

❶内容証明郵便による催告

裁判所を通さずに内容証明郵便などで支払いをもとめる ことを法律上は 「催告」 といいます。 この場合の時効の中断効力は、一時的なもので、6ヶ月以内に訴訟などの法的手段を講じない場合は、消滅時効は進行します。

証拠として残すという意味で、内容証明郵便は有効ですが、その後、裁判上の手続に移行し、訴訟、裁判所を通した支払督促などを行います。

❷支払督促(旧 支払命令)

申立人(債権者)の申立てに基づき、裁判所書記官が審査➡相手方(債務者)の言い分を聞くことなく金銭の支払いを命じる「支払督促」を発付します。

滞納者(債務者)から異議があれば訴訟に移行しますが、異議がなければ(つまり何も反応がなければ)強制執行により滞納者の財産を差押えて回収する権利が与えられのす。

出典 政府広報 https://www.gov-online.go.jp/useful/article/201504/1.html

❸ 差押え・仮差押え

滞納者が財産を処分することを禁止したり制限したりするものです。仮差押えは、金銭債権の執行を保全するために、民事保全法に基づき、債務者の財産の処分に一定の制約を加える裁判所の決定のことで(確定判決などの債務名義は不要)、差し押さえは、民事訴訟法の規定で、確定判決などに基づきます(60万円以下は少額訴訟、これを超えると通常の訴訟となります)。

❹債務の承認

債務の承認とは、債務の存在・支払い義務を債務者が認めることです。具体的には、滞納を証明する書面を作成し署名・捺印してもらったり、債務(滞納管理費)の一部でもいいので支払ってもらったりすることで時効を中断でます。

マンション管理会社による管理費督促の限界

一般的なマンション管理会社の督促の流れ場以下のとおりです。

・電話や文書、訪問等による督促。

・時効の中断に有効な証拠の取り付け(覚書、一部の支払いなど)

・管理組合に対して、法的措置などの対策と説明を行い合意形成まで一連の流れを提供する。

という流れが一般的です。

その後、管理組合が法的手続きを行う際に裁判を有利に進めるため管理会社から電話や文書、訪問等による督促の記録を残しておくことが必要で、管理会社がこれらを正確に議事録に残すよう、管理組合は注視して下さい。

電話や文書、訪問等による督促は標準管理委託契約書にも記載があり、国(国土交通省)は管理会社の業務としてこの辺りまでは、想定しています。大抵の管理会社は標準管理委託契約書に準拠しているものと思われますので、管理組合は、委託内容を確認して下さい。

管理組合は、通常、訴訟の当事者にはなりません。督促まで行い、なお支払いや債務の承認がない場合は、訴訟等の上記❷や❸の手続に進みますが、管理会社が行えるのはこの手前の督促までと考えてください。訴訟追行権を持つマンション管理の当事者は、あくまで管理組合であり、訴訟手続きに移行する場合は、通常、弁護士を代理人として立てることととなります。

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