区分所有法って何?

マンション管理

法律の正式名称は、【建物の区分所有等に関する法律】 といいますが、区分所有法は 区分所有法は複数人でマンションを共有する分譲マンションの様々な規定を定義したものです。

区分所有された建物の「専有部分」と「共有部分」の定義などが重要で、これらは修繕などの費用の負担区分を明確にするうえで特に重要です。

区分所有マンションでは、原則、壁、サッシ、ドアなどで区画された内側が専有部分、専有部分以外が共用部分となります。柱や壁躯体やバルコニー、ベランダ、階段が共用部分となります。

区分所有された建物を所有する権利は区分所有権といいます。これに対し、敷地(マンションの建っている土地)の権利を敷地利用権といいますが、敷地利用権は、マンションの建っている土地が区分所有者で共有されている場合は、按分率で決められています。区分所有権と敷地利用権は一体のものなので、別個に売買することなどはできません。

区分所有法とマンション管理組合の関係

マンション管理組合

マンション管理組合とは、 区分所有法の規定で定められたもので、区分所有の共同住宅=分譲マンションの管理を行うための区分所有者全員からなる団体です。マンションでは一般的にマンション管理組合(管理組合)といわれており、この呼称はマンション管理適正化法の中で定義されています。

管理組合は、マンションの共用部分の管理、修繕、改修などについて、集会(総会、理事会)を開くなどして規約その他の事項を決定し遂行します。

なお、マンション管理組合の運営や管理については、区分所有法、マンション管理適正化法で規定されています。

マンション管理規約(規約)

マンション管理規約とは マンション管理を行う上でのルールを規定したもので、区分所有法にその根拠があります。

規約には、管理組合の運営方法、専有部分、共有部分の範囲の定義、使用方法、費用の徴収(管理費、修繕積立金の額の規定)等、マンションの管理の必要な事項を規定できます。

このため、マンション管理の業界や、解説書籍などでは、マンション管理のための憲法と言われています。 規約は、管理組合が開く集会で、区分所有者の3/4の賛成により作成・改廃できます。

なお、管理規約は、国土交通省の「標準管理規約」に準拠して作成される場合が多いのですが、独自の規約類も多数存在し、築年数が古いマンションでは、立法の趣旨とかなり乖離がある規約も存在します。

マンションの維持管理・大規模改修

大規模修繕とは、例えば、外壁塗装や配管の取り替えなどの大ががりなマンションの修繕を【大規模修繕】といいます。大規模修繕を行う場合、専門家の意見を参考とし内容を決め、区分所有者が参加する集会(総会)で過半数の議決が必要されます。

なお、共用部を著しく変更する大規模修繕(増築など)議決権総数の3/4以上の賛成が必要です。

建替えについて

マンションが古くなり、最終手段として、建替えを行うときには 区分所有者の4/5以上の賛成多数でマンション建替えの議決を行うことにより、建替えを行うことが可能です。

この場合、相当な費用や追加の出資、ディベロッパーの参加等、様々な専門家の関与が必要であり、マンション管理適正化法、区分所有法のほか、マンション建替え円滑化法という特別法も関係します。

建替えには、外部専門家の関与等が不可欠です。

区分所有法の沿革|法改正の内容|時系列

昭和37年制定

当初法【建物の区分所有等に関する法律(昭和37年4月4日法律第69号)】 施行:昭和38年4月1日

昭和58年改正

建物の区分所有等に関する法律及び不動産登記法の一部を改正する法律(昭和58年5月21日法律第51号) の施行により区分所有法は大改正が行われ、平成59年1月1日是公されました。

主な改正内容

●共用部分の変更について・・・軽微な変更以外は、区分所有者の全員の同意から → 3/4 以上の賛成に変更

●軽微な変更・・・3/4 以上の賛成から→1/2 以上の賛成に変更

●規約の改正変更・・・全員同意から → 3/4 以上の賛成に変更

●30人以上の区分所有者で管理組合法人を設立の規定

●建替え決議の規定の導入・・・4/5 以上の賛成と費用の過分性要件

●団地関係規定の明確化・・・団地管理組合、団地共用部分など

平成14.12.11 マンション建替円滑化法(建物の区分所有等に関する法律及びマンションの建替えの円滑化等に関する法律の一部を改正する法律(平成14年12月11日法律第140号)) 施行

平成15.6.1 改正  

 主な改正内容

●共用部分の変更

通常の大規模修繕:3/4 以上の賛成から → 過半数の賛成

・著しい形状の変更を伴うもの:3/4 以上の賛成(変更なし)

●建替え決議要件・・・過分費用要件、同一敷地・同一用途要件を廃止➡他の敷地を取得し大規模化なども可能に。

●団地内の建物の建替え承認決議・・・団地の一括建替え決議要件を明確化

●管理組合法人化の人数要件の撤廃 ・・・従来の30人➡区分所有者の最低要件2名から可能に

コメント

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